Quelques différences entre le bail emphytéotique et le bail à construction (L. 451-1 et s., L. 251-1 et s.)
Le bail emphytéotique (L. 451-1 et s.) et le bail à construction (L. 251-1 et s.) sont deux institutions du droit proches car constituant toutes deux un droit réel immobilier. On sait que la différence fondamentale entre ces deux institutions est la suivante : le bail à construction impose une obligation de construire (L. 251-1) ce qui n’est pas le cas d’un bail emphytéotique (Cour de cassation, 8 septembre 2016, n° 15-21.381 ).
Similitudes
A noter, concernant les similitudes entre les deux régimes, que, le preneur, quelque soit le bail (emphytéotique ou à construction), est de plein droit propriétaire des constructions sauf convention contraire (bail emphytéotique : L. 451-10 ; bail à construction : L. 251-2), supporte les contributions et charges (bail emphytéotique : L. 451-8 ; bail à construction : L. 251-4), n’est pas obligé de reconstruire en cas de destruction par un cas de force majeure (voir toutefois le cas de l’incendie ci-dessous) ou de vice de construction antérieur au bail (bail emphytéotique : L. 451-8 ; bail à construction : L. 251-4), peut, nonobstant toute convention contraire, céder son droit (bail emphytéotique : Cour de cassation, 10 avril 1991, n° 89-20.276 ; bail à construction : L. 251-3 et L. 251-8).
Mais il existe des différences moins connues (qui permettront de choisir l’une ou l’autre de ces institutions). La liste ci-dessous n’est pas exhaustive.
Destination
Ainsi, dans un bail emphytéotique, la destination doit être libre (Cour de cassation, 13 mai 1998, n° 96-13.586), ce qui n’est pas le cas d’un bail à construction, laquelle peut être limitée.
Loyers
La redevance/les loyers sont révisables dans les mêmes conditions que les baux commerciaux pour le bail emphytéotique (L. 145-3), alors qu’ils sont révisables à certaines conditions pour le bail à construction (L. 251-5).
Constructions
Le preneur d’un bail emphytéotique n’a aucune obligation légale particulière d’entretien des constructions contrairement au preneur d’un bail à construction lequel peut, sauf stipulation contraire du bail, démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existant (L. 251-4).
Entretien
Le preneur d’un bail emphytéotique est tenu des réparations de toute nature sur les constructions existantes et celles qu’il aurait réalisées (L. 451-8) à l’instar du preneur à construction, avec pour ce dernier, une obligation particulière de maintien des constructions en bon état (L. 251-4).
Grosses réparations
Le preneur d’un bail emphytéotique étant un “quasi-propriétaire”, il est tenu aux grosses réparations (L. 451-8 ; Cour de cassation, 6 mai 1964, n° 381) contrairement au preneur d’un bail à construction (cour d'appel de Paris, 23 mai 2024, n° 21/10021).
Incendie
En cas d’incendie, le preneur à bail emphytéotique est responsable sauf en cas de force majeure, par vice de construction ou de feu communiqué par le fonds voisin (L. 451-8, 1733), alors que le preneur à construction est responsable en toute hypothèse (L. 251-4).
Avocat au barreau de Paris