Bail commercial : quelles sont les conséquences juridiques de la prise de possession par le preneur ?
La prise de possession par le preneur n’est pas expressément prévue par les règles générales du code civil ou celles du bail commercial. Tout au plus, les articles L. 145-5 et L. 145-40-1 du code de commerce prévoient un état des lieux “lors de la prise de possession”.
D’abord, il faut s’entendre sur la notion de possession. Il s’agit de la “détention ou la jouissance d'une chose” (voir en matière d’usucapion : 2255). La prise de possession du bien par le preneur marque ainsi son entrée en jouissance. Cela marque donc généralement les obligations de garde, d’entretien, d’assurance, de paiement des charges et du loyer, pour le preneur.
La question est plus délicate si le bien fait l’objet de travaux préalables de la part du bailleur, surtout si ces travaux ont été réalisés sur demande expresse du preneur. On retrouve ces questions dans ce que la pratique appelle les “baux en l’état futur d’achèvement” qui constituent des promesses de bail sur une chose future. Dans ce cas, on est à la limite des règles du bail et de la construction. On est en effet non seulement sur la prise de possession du bien mais aussi des ouvrages réalisés. Quelles conséquences données à la prise de possession ? En matière de construction, elle peut avoir la valeur d’une réception des ouvrages (Cour de cassation, 4 novembre 1992, n° 91-10.076 ; non-suffisant : 12 septembre 2012, n° 09-71.189 ; 23 mai 2024, n° 22-22.938 ; 5 septembre 2024, n° 23-18.751). Or, la réception (qui doit être contradictoire) est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves (1792-6). Elle met fins aux obligations du réalisateur des ouvrages et constitue le point de départ des garanties légales.
En matière de bail, on pourrait considérer que la réception prouve l’obligation de remise de la chose par le bailleur, à savoir l’exécution de son obligation de délivrance (1719). Donc, pour le preneur, pour éviter tout caractère équivoque sur la “réception” (acceptation) sans réserve par lui des ouvrages réalisés sur le bien, il convient, en cas de prise de possession du bien, d’acter de tout vice apparent ou réserves dans l’état des lieux par exemple voire, si le bien est utilisable, de refuser expressément la “réception” (acceptation) des seuls ouvrages. Le preneur peut également envoyer un courrier a posteriori pour marquer sa volonté non équivoque de ne pas “recevoir” (accepter) les ouvrages ou de les “recevoir” (accepter) avec réserves (en matière de construction : Cour de cassation, 3 décembre 2002, n° 00-21.304).
Avocat au barreau de Paris