Les annexes obligatoires dans les baux commerciaux, sous-locations commerciales, baux dérogatoires, baux précaires et les sanctions
Il est difficile de s’y retrouver dans toutes les obligations qui ont été accumulées au fil des lois sur les documents devant être fournis ou annexés à un contrat de bail commercial (incluant les sous-locations commerciales, les baux dérogatoires dits de “courte durée” ou les baux dits “précaires”) et les sanctions y afférentes. Nous tentons de réaliser une synthèse.
Risques naturels et technologiques
C. env., L. 125-5, I, II et V, R. 125-23
Condition : immeubles situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte, assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé
Obligation : établissement d’un état des risques, indiquant, le cas échéant, l'existence d’obligations. L'état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu. Il doit alors être établi depuis moins de six mois (R. 125-25, II). Baux soumis aux statuts des baux commerciaux (L. 145-1 et L. 145-2) : l'état des risques est annexé.
A noter : le texte visant l’article L. 145-1 lequel vise notamment les “dispositions du présent chapitre [chapitre V (Du bail commercial)] s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité”, cette obligation s’appliquerait au baux dérogatoires (L. 145-4) et aux sous-locations commerciales (L. 145-31) dont la réglementation est situé dans le chapitre V.
Sanction : le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
A noter : certaines cours d’appel ont prononcé la résolution du bail aux torts du bailleur (Cour d’appel de Versailles, 15 janvier 2019, n° 16/07715 ; cour d’appel de Paris, 2 février 2022, n° 20/14673) tandis que la Cour de cassation exige que le manquement imputé au bailleur soit d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de location (Cour de cassation, 10 septembre 2020, n° 19-13.760 ; Cour de cassation, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).
Sinistres
C. env., L. 125-5, IV, alinéa 1 et V
Condition : versement d’une indemnité par une entreprise d’assurances au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique.
Obligation : le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer, dans l'état des risques le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application de l’article L. 125-5, IV du code de l’environnement.
Sanction : le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Obligation de démolition et de remise en état
C. env., L. 125-5, IV, alinéa 2 et V
Condition : immeubles situés dans des zones exposées au recul du trait de côte à l'horizon de trente ans et dans des zones exposées au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans.
Obligation : le bailleur est tenu d'en informer le locataire dans l'état des risques.
Sanction : le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Diagnostic de performance énergétique
CCH, L. 126-29 (ancien L. 134-3-1)
Condition : location de tout ou partie d'un bâtiment,.
Obligation : le diagnostic de performance énergétique (L. 126-26) est joint au contrat de location lors de sa conclusion.
Sanction : valeur informative (Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique). Responsabilité du bailleur en cas de préjudice.
Annexe environnementale
C. env., L. 125-9
Condition : locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces.
Obligation : éléments fournis par le bailleur (voir D. 174-19) et par le preneur (D. 174-20).
A noter : le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique. L’annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
Sanction : responsabilité d’une partie en cas de préjudice ou vice du consentement (annulation du bail).
Charges
C. com., L. 145-40-2, R. 145-35
Obligation : inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Sanction : responsabilité du bailleur en cas de préjudice ou vice du consentement (annulation du bail).
Travaux
C. com., L. 145-40-2, R. 145-37
Obligation : le bailleur communique un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée.
Sanction : responsabilité du bailleur en cas de préjudice ou vice du consentement (annulation du bail).
Avocat au barreau de Paris