Qu'est ce qu'une société à prépondérance immobilière ? (CGI, 726)
Lors de cession de droits sociaux (parts sociales, actions, etc.) il est souvent demandé d’indiquer si la société est à prépondérance immobilière. En effet, les droits d’enregistrement (mais également le régime des plus-values) ne sont pas les mêmes si la société est (5,00 %) ou n’est pas (3,00 % ou 0,10 %) à prépondérance immobilière (726).
A noter : pour les cessions à prépondérance immobilière, l’acte ou le formulaire doit mentionner expressément les mentions du B, du III, de l’article 726.
La prépondérance immobilière s'apprécie au vu de la composition de l'actif de la personne morale selon la formule suivante :
VAIM/VTA
Où “VAIM” correspond à “valeur des actifs immobiliers" et “VTA” correspond à la “valeur total des actifs” de la société dont les droits sociaux sont cédés.
ACTIFS IMMOBILIERS (VAIM ou numérateur)
Nature des actifs
Immeubles, droits immobiliers situés en France ou participations (directe ou indirecte) dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
A noter : peu importe la destination de ces actifs (pour son propre usage ou non) (Cour de cassation, 7 mai 2019, n° 17-13.591). En revanche les immeubles par destination ne sont pas pris en compte (Cour de cassation, 2 décembre 2020, n° 18-25.559).
Valeur
Valeur vénale réelle.
Seuil
+50,00 %.
Date d’appréciation
Au jour de la cession ou au cours de l'année précédant la cession des droits sociaux.
A noter : les actifs immobiliers cédés au cours de l’année précédant ne sont pas pris en compte.
Exclusion
Sociétés dont les titres sont offerts au public.
ACTIFS TOTAUX (VTA ou dénominateur)
Nature des actifs
Meubles et immeubles, français ou étrangers.
A noter : il convient donc de reprendre la valeur des actifs immobiliers figurant au numérateur, mais également la valeur des immeubles et droits immobiliers situés à l'étranger, et les participations dans des personnes morales qui ne sont pas à prépondérance immobilière.
A noter : l’actif circulant doit être pris en compte.
Valeur
Valeur vénale réelle.
Date d’appréciation
Au jour de la cession ou au cours de l'année précédant la cession des droits sociaux.
EXCLUSIONS
Sociétés dont les titres sont offerts au public.
Cession de l’usufruit de droits sociaux (Cour de cassation, 4 janvier 2023, n° 20-10.112)
Avocat au barreau de Paris