Les loyers dus au titre de la fin anticipée du bail commercial conclu pour une durée ferme (L. 145-4, 1760)
On sait que les baux commerciaux ont une durée légale minimum d’ordre public de 9 ans et que cette durée, si elle ne peut être réduite, peut être augmentée, permettant au bailleur de faire renoncer le preneur (locataire) à sa faculté de résiliation triennale (L. 145-4). En effet, normalement le preneur peut mettre fin au bail à chaque période triennale (L. 145-4).
Si le statut des baux commerciaux protège le preneur par une durée minimale, ce statut protège-t-il le bailleur d’une durée minimale (période triennale ou durée plus longue en cas de renonciation du preneur à une ou plusieurs périodes triennales : 6 ans, 9 ans ou plus ?).
Si le preneur souhaite mettre un terme au bail avant son engagement de durée ferme, à quel montant de loyers le preneur est-il tenu ?
Rappel
Le statut des baux commerciaux n’exclut pas les règles générales du code civil lorsque celles-ci ne sont pas écartées expressément ou incompatibles avec ce statut (voir par exemple le plus connu des articles, l’article 1719 du code civil). D’ailleurs, les tribunaux admettent qu’un contentieux résultant d’un bail commercial peut concerner uniquement le droit commun des obligations (voir notre article).
Certaines règles ne peuvent tolérer de dérogation, les stipulations étant alors réputées non écrites (L. 145-15, L. 145-16) : les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du preneur, aux dispositions des articles L. 145-4 (durée minimum du contrat, faculté de résiliation triennale sauf dérogation légale prévue par le même article), L. 145-37 à L. 145-41 (révision du loyer, état des lieux et indication des charges, condition de résiliation de plein droit), du premier alinéa de l'article L. 145-42 (suspension de la résiliation de plein droit) et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (déspécialisation) ou qui ont pour effet d’interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du statut des baux commerciaux à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ou qui empêche la substitution du preneur en cas de fusion ou de scission ou de transmission universelle de patrimoine réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-27 du code de commerce.
La durée du bail
On sait que le bail commercial ne peut prendre fin, normalement, que par un congé (L. 145-9) contrairement aux règles du code civil où il prend fin par son terme sans qu’il soit nécessaire d’un congé (1737). Cette dérogation a été faite pour protéger le preneur.
A noter : le statut des baux commerciaux a en effet été institué pour éviter la spéculation sur les locaux qui sévissaient entre la première et la seconde guerre mondiale (loi du 30 juin 1926 réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel ; particulièrement l’article 4 instituant une indemnité à défaut de renouvellement créant ainsi la “propriété commerciale”). Avant ce statut, les baux étaient régis par le code civil. Ils étaient généralement de courte durée (entre 2 et 4 ans), ce qui diminuait la valeur du fonds de commerce. Le renouvellement intervenait toutefois sans difficultés, mais des conditions nouvelles entre les deux guerres ont donné une situation prééminente au propriétaire bailleur : afflux de population dans les villes entraînant une rareté des locaux, augmentation de l’activité commerciale et industrielle dues aux progrès, spéculation favorisée par de nombreux intermédiaires (voir C. Cautru et Ch. Maurice Bellet, La Propriété commercial, 1926). Puis, au vu “des très nombreux vœux par les chambres de commerce et par toutes les organisations intéressées tant de bailleurs que de locataires […] de l’expérience, l’évolution de la conjoncture économique ou l’intérêt bien compris des parties en présence”, un nouveau texte a codifié les règles concernant le renouvellement des baux (décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal).
La durée du bail était à l’origine conventionnelle. Ni la loi de 1926 ni le décret de 1953 ne la traitaient (à l’exception du renouvellement dont la durée ne pouvait être supérieure à 9 ans, voir article 7 du décret de 1953).
La durée minimale du bail (9 ans) et la faculté de résiliation triennale n’ont été introduites que plus tard par l’article 2 de la loi n° 65-356 du 12 mai 1965 modifiant et complétant le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ajoutant alors un nouvel article 3-1 dans le décret de 1953 qui deviendra l’article L. 145-4 du code de commerce.
A noter : cette réforme est intervenue dans le cadre des assises nationales du commerce après des enquêtes menées par le Gouvernement. Le rapporteur de la loi indiquait alors “Toute l'économie du texte qui vous est soumis repose sur la nécessité, d'une part, d'assurer la stabilité de l'exploitation commerciale, afin de permettre à l'exploitant de procéder aux investissements indispensables, à l'adaptation de son commerce aux désirs et aux besoins de la clientèle, voire aux extensions ou aux modifications que les techniques nouvelles lui imposent ; d'autre part, d'harmoniser, dans toute la mesure possible, la variation de ses charges, notamment de ses charges locatives, avec les variations des conditions économiques générales […] II est aujourd'hui reconnu que, pour assurer l'amortissement de ses investissements, le commerçant locataire doit être assuré d'une durée suffisante de son bail . En outre, des hausses parfois très élevées de loyers se produisent en fin de bail, lors du renouvellement. En effet . le seuil de 15,00 % prévu à l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 ne s'applique pas aux baux renouvelés ; il en est seulement tenu compte lors des revisions de loyer en cours de bail . Or l'acuité de cet aspect du problème est d'autant plus grande que le bail est de plus courte durée . C'est pourquoi la commission a jugé nécessaire de fixer à neuf ans la durée minimum du bail commercial.” (Assemblée nationale, 1ère séance, 23 juin 1964, Journal officiel, p. 2193).
A noter : il ne fait donc aucun doute que la durée de neuf ans a été instaurée au bénéfice du preneur (voir débats à l’Assemblée nationale précitée, p. 2200).
A noter : déjà la loi n° 46-682 du 13 avril 1946 avait prévu la durée minimum des baux à ferme à neuf ans (modifiant l’article 21 de l’ordonnance du 17 octobre 1945 relative au statut du fermage).
En 1985, le législateur ajouta la possibilité de “convention contraire” s’agissant de la faculté de résiliation triennale (article 13 de la loi n° 85-1408 du 30 décembre 1985 portant amélioration de la concurrence).
A noter : cette possibilité a été justifié “de manière à permettre, […] au locataire de s'engager éventuellement pour une durée plus longue afin d'inciter son propriétaire à réaliser des travaux d'aménagement […]” (Assemblée nationale, séance du 2 octobre 1985, Journal officiel, p. 2578).
Cette possibilité a finalement été supprimée par la loi n° 2014-626 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises contre une autre faculté de “convention contraire”" plus restreinte (voir ci-dessous).
A noter : les raisons de cette suppression sont rappelées au cours des débats parlementaires (voir déclarations du rapporteur, Assemblée nationale, 2ème séance du 12 février 2014” : “Tout d’abord, un rappel : la possibilité pour le commerçant locataire de résilier par anticipation son bail commercial à l’échéance triennale correspond à son droit de mettre un terme à la relation avec le bailleur, par exemple en cas d’échec commercial. Cette possibilité demeure dans notre texte, elle est soumise à un formalisme précisé à l’article 145-9 du code du commerce, notamment un préavis de six mois après notification de sa décision. La complexité du sujet nécessite que l’on aboutisse à une solution équilibrée qui rappelle la dérogation en effet prévue dans la loi de 1985 mais en la ciblant davantage ; pour moi, elle devrait l’être sur les baux longs, sur les baux monovalents et sur ceux à usage exclusif de bureaux. Cela me paraît un point d’équilibre nécessaire. C’est pourquoi je soutiendrai l’amendement [n° 210 voir ci-dessous] de mes collègues Thierry Mandon et Laurent Grandguillaume que nous allons bientôt examiner […] il faut tenir compte de la différence entre un commerce indépendant en centre-ville et les baux de longue durée, notamment ceux des centres commerciaux, parce que l’investissement et le risque ne sont pas forcément les mêmes. Néanmoins, cet amendement a nourri ma réflexion et celles de plusieurs collègues. S’il est adopté, on entrera dans une espèce de pacte de responsabilité : la demande que nous ont faite les bailleurs de pouvoir ainsi continuer à investir dans un contexte contractuel dérogatoire sera légitime dès lors qu’ils feront un vrai effort en matière de répartition des charges locatives, dans le cadre de relations contractuelles apaisées avec les grandes et les petites enseignes.”).
En 2014 le législateur a donc ajouté la possibilité pour “Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires” (article 2 de la loi n° 2014-626).
A noter : cet ajout résulte d’un amendement (n° 210) de deux députés. Selon l’exposé sommaire de l’amendement, au vu de la diversité des situations, il est proposé d’aménager les dispositions d’ordre public, pour que les investisseurs institutionnels aient une “visibilité minimum […]” pour “trouver des financements qu’il s’agisse de revitalisation centre-ville, de programmes mixtes logement-tertiaire, ou de projets de grande envergure (Saclay, La Défense, etc.)”.
Les sommes dues par le preneur en cas de résiliation unilatérale régulière par le preneur ou le bailleur
Résiliation unilatérale régulière du preneur (sans faute de sa part)
Le statut des baux commerciaux prévoit des cas de résiliation unilatérale du bail par le preneur (congé triennale, droits à la retraite, etc.). Le code civil prévoit aussi une faculté de résiliation unilatérale (1226) mais seulement en cas d’inexécution contractuelle.
A noter : l’article 1226 est applicable malgré les articles L. 145-4 (congé triennal) ou L. 145-9 (congé en fin de bail) c’est-à-dire que la résiliation unilatérale n’est pas une fin “normale” du contrat.
Dans ces cas, le preneur n’est pas tenu de payer une indemnité ou des dommages et intérêts (si la résiliation judiciaire est acquise au preneur sans faute de ce dernier).
Résiliation unilatérale du bailleur (avec faute du preneur)
En cas de résiliation par le bailleur par suite d’une faute du preneur (et qu’aucun manquement n’est imputé au bailleur), le preneur n’est tenu que “de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.” (1760 du code civil ; Cour de Cassation, 18 juillet 2001, n° 99-20.084 : sur les conditions d’application de l’article 1760 : Cour de cassation, 8 novembre 1995, n° 93-14.202).
A noter : le “temps nécessaire” correspond le plus souvent au temps fixé pour les congés par l'usage des lieux (Cour de cassation, 1er juillet 1851), c’est-à-dire en matière de baux commerciaux au moins 6 mois (cour d’appel de Paris, 2 février 1993, JurisData 1993-021231 ; également Cour de cassation, 9 octobre 1996, n° 94-19.041). C’est au bailleur de prouver le “temps nécessaire” (Cour de cassation, 9 octobre 1996, n° 94-19.041; cour d’appel de Versailles, 12 septembre 2024, n° 23/01782).
A noter : en matière de clause résolutoire, le bailleur dispose d’une grande autonomie puisque ce droit est le plus souvent stipulé dans les baux en sa faveur (Cour de cassation, 24 mars 1999, n° 96-20.590 et 27 avril 2017, n° 16-13.625), sauf si le preneur a acquiescé à la résolution qui était alors acquise (cour d’appel de Paris, 16 décembre 2015, n° 13/24137 : “Le bailleur] a, sans ambiguïté, fait connaître à son locataire sa volonté de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de paiement par ce dernier des causes du commandement. Cette notification faite par huissier engage le bailleur et le locataire est bien fondé à se prévaloir de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire […] à défaut de paiement des causes du commandement. [Le locataire] a manifesté sa volonté d'acquiescer à l'acquisition de la clause résolutoire en quittant les lieux […] après avoir tenté de remettre les clefs au bailleur qui les a refusées, l'huissier déclarant les conserver avec instructions d'avoir à les remettre par voie d'huissier [au bailleur]. La rétractation par [le bailleur] de sa volonté de se prévaloir de la clause résolutoire manifestée par [lui] par conclusions […] est sans effet sur une résiliation déjà réalisée […]”. La Cour de cassation rappelle que les juges peuvent, à la demande du preneur, accorder des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (Cour de cassation, 25 mai 2023, n° 22-11.315).
Les sommes dues par le preneur en cas de résiliation unilatérale irrégulière du preneur
Si la résiliation unilatérale du preneur est irrégulière (résiliation unilatérale sans faute du bailleur, résiliation unilatérale pour faute du bailleur non reconnue), le bail n’est pas résilié (Cour de cassation, 8 novembre 1995, n° 93-14.202) conformément au principe rappelé par l’article 1193 du code civil.
Absence de faute du bailleur
La Cour de cassation a rappelé qu’à défaut de résiliation régulière, le locataire est tenu de payer les loyers (Cour de cassation, 10 septembre 2020, n° 19-16.184 ; voir également Cour de cassation, 10 novembre 1999, n° 98-12.538).
Selon les principes rappelés en la matière, la réparation du préjudice doit être intégrale mais ne peut dépasser le montant de ce préjudice (voir le principe en matière délictuelle mais applicable aussi en matière contractuelle : Cour de Cassation, 6 janvier 1988, n° 86-16.19 et Cour de cassation, 25 avril 2024, 22-17.229 visant le principe “de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime”. Le préjudice en matière contractuelle est constitué de la perte faite et du gain privé (1231-2).
Donc, dans ce cas, le preneur semble tenu de payer l’intégralité des loyers dus jusqu’au terme normal du bail. Le bail n’étant pas résilié, le preneur pourrait donc reprendre possession des locaux. Mais, en fonction de certains événements, les juridictions devront appréciées le préjudice subi au final par le bailleur. Le préjudice peut ne pas être constitué uniquement de la perte des loyers, il peut par exemple y avoir des investissements réalisés par le bailleur pour le preneur. Inversement le préjudice du bailleur peut être inexistant si le bailleur a vendu par exemple le bien “libre de toute occupation” (Cour de Cassation, 18 juillet 2001, n° 99-20.084 dans un cas de résiliation par le bailleur : “Attendu que le locataire fautif, selon l'article 1760 du Code civil, n'est tenu au paiement du prix du bail que le temps nécessaire à la relocation ; que la cour d'appel qui a constaté que l'immeuble avait été vendu à l'Office d'habitations à loyer modéré, lequel n'avait envisagé de l'acheter que libre de location, et qui a retenu, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que le préjudice n'était pas établi, a légalement justifié sa décision, de ce chef”).
A noter : une pratique de certains bailleurs institutionnels, peu scrupuleux, consistent à ne plus demander l’acquisition de la clause résolutoire dont les effets sont au final plus préjudiciables à leurs intérêts (voir ci-dessus). Cette pratique, si elle peut se comprendre lorsque des investissements importants ont été réalisés et qui nécessitent des amortissements à très long terme (esprit de la loi), devient, selon nous, abusive dans le cas inverse et constituerait, toujours selon nous, un détournement du but et de l’esprit de la loi. Rappelons la règle d’ordre public selon laquelle les contrats “doivent être […] exécutés de bonne foi” (1104 ; Cour de cassation, 10 juillet 2007, n° 06-14.768 : “la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle” ; Cour de cassation, 22 février 1968, n° 66-11.479 visant les “motifs légitimes” du créancier ; certains tribunaux visant la contrariété “à l'esprit du droit positif et à la finalité supérieure de l'équité que traduit le rejet de tout abus de droit " ; voir un arrêt de la Cour de cassation belge du 4 mars 2021, C.20.0404.F, dont le raisonnement est limpide : “Le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, consacré par l’article 1134, alinéa 3, de l’ancien code civil, interdit à une partie à un contrat d’abuser des droits que lui confère celui-ci.L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente. Le juge est tenu d’examiner la proportion entre l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit et le dommage causé à l’autre partie”).
Face à ces pratiques, le preneur pourra sous-louer le bien malgré l’absence d’autorisation, le bailleur n’ayant aucune intention de résilier le bail. Le preneur devra toutefois faire attention à prévenir son sous-locataire qu’il ne disposera d’aucun droit direct contre le bailleur et que son bail pourra être résilié à tout moment. Un bail de très courte durée (1 mois par exemple) étant donc préférable, renouvelable dans la limite de 3 ans (un bail précaire n’étant pas possible selon nous le preneur étant à l’origine de la précarité et donc aucun élément extrinsèque ne pouvant être justifié).
Faute du bailleur
De même que le principe de l’indemnisation intégrale du préjudice est acquise en droit français, la faute de la “victime” du manquement (le bailleur) peut également être prise en compte pour amoindrir les dommages dus par l’auteur du manquement (le preneur).
Les juridictions pourront donc également apprécier si le bailleur a participé ou aggravé son préjudice (par exemple si la bailleur n’a pas procédé aux travaux pour rendre les locaux exploitables).
Il semble que l’absence de relocation des locaux ne puissent être reproché par le preneur au bailleur (Cour de cassation, 10 novembre 1999, n° 98-12.538).
Avocat au barreau de Paris